原标题：周天勇谈房地产税改革：首套房房地产税不应免征
周天勇
政府不能对正在居住使用的房屋按照市价（泡沫价）征税，只能以合理房价征税；对第一套房不能免征，否则，企业房地产税会加重，将彻底摧毁国民经济；对居民投资性质的房屋也不能累进过度征税，因为资产泡沫太大。
房地产税开征，是关联土地、住宅和财税等体制一项非常重要的改革，涉及城镇居民、农民、房地产开发商、用地企业、地方政府等诸多利益，非常复杂，需要平衡各方，但必须坚定地推进，否则中国房地领域，各种问题积累，矛盾激化，国家将永无宁日。
一、国家需要向用地居民和企业妥协：必须废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权，以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。
房地产税首先面临的是房地产的年期问题。因为目前的房地产有使用期：40年、50年、70年，而这种年期制度和市场经济调节的运行规则是不一致的、有矛盾的，表现在几个方面，比如（1），以房养老要把房子抵押到银行，反向抵押到银行，银行支付养老金，这种年期制度存在一个问题，比如说，60岁退休了，但是房屋年期使用期只剩下10年，可能抵押给银行以后，我活了71岁，但是70岁的时候，房屋在银行的产权没有了。
还有一个问题，如果69岁去世了，银行就剩下一年的使用产权，银行怎么拍卖？有些学者提出了，这不是有《物权法》吗？我专门研究过《物权法》，《物权法》和《房地产管理法》是两个平行的法律。《物权法》在类似的使用期到期以后，可以继续使用，但是不一定有产权，因为产权的认定单位是土地管理部门。所以就存在一个问题，到70年以后，我继续住着，继续养老，但是银行没有办法再继续给养老金了，因为产权丧失了。而《物权法》解决什么呢？70年到期了，有关部门要把你撵出来，我用物权去裁定，法院说可以继续住着，但是不能拿着法院的裁定到土地部门办理产权的重新登记。你拿着这个裁定到银行去，你说法院判给我了，我把财产抵押给你，这是不行的，因为银行认的是土地产权部门的证书。所以这两个法律是矛盾的，如果说你要永续使用，银行获得房屋的价值必须重新提出申请，重新进入土地出让程序，重新交了土地出让金以后，获得房屋土地部门、房地产部门颁发的证书，才能继续抵押。如果银行去交这个钱，银行就亏损了。人去世了，他也不可能再交这个钱。这说明什么，目前的年期制度和市场经济的运行有着尖锐的矛盾。
比如（2）开征两种税，一种税是房产税，房产税是财产税，财产税说这个东西所有权是我的，政府以此为依据来发证书。另外就是遗产税，假如以后要开征遗产税，你要把你的房子让你的儿子继承或者孙子继承，但是到孙子以后，年期没有了，70年到期，80年可能才能继承给你的孙子，到时候遗产税没法征了。
比如说，这个房子就剩下10年，我要继承给我的儿子，10年的遗产税怎么交？所以遗产税，实际上70年这种制度相当于我租政府的房屋和土地，因为我们的《房地产管理法实施细则》第40款规定了，住宅的使用期到期以后，土地及地面建筑如果不重新办理土地出让程序，交出让金，办理土地使用权证的话，收归国有。这就相当于租你的，一般从法理上来说，如果是租的话，这个房产税就应当由房东交，房东交就是政府自己给自己交房产税就可以了或者交遗产税就可以了，那么没有租户交房产税和遗产税的。所以从法理上来讲，如果没有永续使用产权，政府开征房产税和遗产税都是没有法理依据的。
城市里面的住宅实行年期制，但是农村的宅基地是永久使用，它是集体所有但农民永久使用，没有明确说可以继承，但实际上是继承的。农村的房子，特别是一些边远的、山区的房子是不值钱的，但一些城郊的、城中村的房子是很值钱的。因此，房地产税如果要开征的话，可以分级差，但是不能免征，你对特别边远的山村的房子，可以一平米征几分钱，但是不能不征。
另外，如果说，城市的房子，以后要是永续使用权，城里面就可以继承父母的房子或者前面祖先的房子，当然给农村的居民也要有这种继承权。所以不论是城乡的房地产、宅基地，一定要有永续使用权，也就是说近似产权。一定也要明确继承权，可以传给儿子、孙子，这是需要解决的两个关键性的问题。当然最近也有一些媒体说，可能要住宅永续使用了，看到这个消息不管它真或假，都很高兴，如果说不永续使用的话，就没有开征房产税的理由。如果说没有永续使用权，没有继承权，就可以拒绝交税。所以说，在中国这个国家或者这块土地上，房屋和宅基地应当永续使用，可以继承，这是非常重大的一个改革，只有这样，政府才可以换取对房地产的征税权。这是双方的一种妥协，因为法理上不合理，只能通过给以城乡居民永续使用权和继承权来换取征收房产税和遗产税的权利，并真正能推动以房养老。
二、政府不能对正在居住使用的房屋按照市价（泡沫价）征税，只能以合理房价征税；对第一套房不能免征，否则，企业房地产税会加重，将彻底摧毁国民经济；对居民投资性质的房屋也不能累进过度征税，因为资产泡沫太大。
一般的市场经济国家是按市价而征，评估价基本上按照当时市场交易价格，来测定房屋的价值，主要用市场评估法。
但是按照市场评估法有一个非常大的问题：我们居住的第一套房是消费型资产，不是投资型资产；因为中国的房价泡沫过大地偏离了它的合理价格，比如说，北京市二环以内100平米的房子，按市价评估可能是1000万，1000万按照1%征，每年则要交10万块钱的房产税，我认为这个税可能根本推不开，因为这实际上是对泡沫征税。
对一套房不能按照投资性资产以市价征税，而是按照消费性资产以合理房价征税。资产的泡沫价格是不合理的，特别对一些工薪阶层来说更是如此。那按照什么价格征税合适呢？比如说，按照去年北京市城市居民人均可支配收入的5倍。按照2013年的北京人均可支配收入5年能买一套房屋，这样的价格可能是4500元一平米，则100平米住宅，1%税率征收年4500元的税收。这样大部分人都能承受。但如果按照10万元征收的话，就会有很多人将工资全部交税都不够。也就是说，对一套居住的住宅，按照正在居住使用，即消费性资产来对待，以合理的房价收入比确定的价格，来征税。
