【年报有料（十九）| 万科地产】行业先驱，积极探索多元化之路
2018-03-27 23:48 来源:亿翰智库 万科 /房地产 /年报
原标题：【年报有料（十九）| 万科地产】行业先驱，积极探索多元化之路
2017年，深铁成为万科的第一大股东。在经历过股权之争后的第一年，公司实现5298.8亿元销售额，同比增45%。
一、项目结转滞后致公司增利不增收，但物业板块持续爆发
2017年万科营业收入为2429.0亿元，同比增长1.0%；实现归属上市公司股东的净利润为280.5亿元，同比增长33.4%，归属上市公司股东净利润率为11.5%，较2016年上升了2.8个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较2016年增加2.6个百分点。公司在营业收入持平的情况下，利润水平大幅增加。主要原因在于：一是2017年结算项目均价由11403元提升至11765元，同比增长3.2%，从而使得房地产业务营业利润率增长6.05个百分点；二是2017年公司投资收益增长12亿元，拉高公司利润率水平。
截止到2017年年底，公司已售未结转项目金额和面积分别为4143.2亿元和2962.5万平方米，较2016年年底分别增长48.9%和30%。由于公司2016-2017年销售增量每年保持千亿的，导致未结转的项目大幅增加。就目前公司的营业收入规模来看，万科未来两年的收入和利润均有保障。
此外，值得一提的是，万科物业管理板块营业收入达71.3亿元，同比增长67.28%，实现大幅增长。随着公司结转面积的不断增多，万科物业仍将保持快速发展，预计2020年之前物业板块营业收入将破百亿。
图：2011-2017万科房地产和物业管理收入情况（亿元）
图：2014-2017万科毛利润率和归母净利润率情况
二、四大区域均衡发力，助力业绩破5000奔6000
2017年，龙头房企销售业绩持续爆发，行业集中度提升加速。万科地产作为老牌龙头房企，其销售业绩也保持着较高的增速增长。2017年，万科实现销售额为5298.8亿元，销售面积3595.2万平方米，同比分别上升30.0%和45.3%。2016年至2017年，万科在全国商品房市场的份额由3.10%上升至3.96%，在22个城市的销售金额为当地第一。
从公司销售项目区域分布上看，南部区域、东部区域、北部区域和中西部区域贡献销售金额较为均衡，四大区域销售业绩占比均保持在18%至29%之间。其中南部区域和东部区域略为领先，中西部区域稍低。但东部区域销售占比较2016年下降5.3个百分点，而中西部区域销售规模持续增大，销售占比较2016年上升2.3个百分点。
从公司销售项目分布城市能级上看，公司主要以北京、上海、广深、成渝四大城市群布局，并布局其他省会等二线城市。
2017年万科新开工面积约为3651.6万平方米，同比增长16.4%，较年初计划增长24.9%，新开工面积实现稳步增长。预计2018年公司销售额也将实现稳步提升，有望冲破6000亿元关口。
图：2016年和2017年公司销售业绩区域分布情况
注：内环为2017年数据，外环为2016年数据
三、审慎投资，聚焦一二线城市
在公司销售业绩持续大好的情况下，万科加大投资力度。公司本着聚焦核心城市经济圈审慎投资的策略，2017年，万科新增项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，同比增长46.2%，新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算，其中74.7%的土储位于一二线城市；按权益投资金额计算，90.0%位于一二线城市，公司仍以一二线城市为发展重心。在深耕现有城市的基础上，公司新进入哈尔滨、石家庄、兰州等省会二线城市。
截止到2017年年底，公司在建项目总建筑面积约为6852.8万平方米，规划中项目总建筑面积约为6321.9万平方米。此外公司还参与旧城改造项目，按照当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积约为289.1万平方米。
相比于恒大和碧桂园两家5000亿规模房企来说，万科土地储备一直维持在较低的水平，万科新增土地储备和土地储备总建筑面积均不足两家房企的一半，万科一直坚持审慎的投资态度。
图：2015-2017年三巨头新增土地储备建筑面积情况（平方米）
四、财务稳健，持续降低杠杆
在公司加大投资力度的情况下，公司净负债率仍控制在行业绝对地位。截止到2017年底，公司净负债率为8.8%，较2016年下降17.0个百分点。现金储备创历史新高，增至1741.2亿元。主要由于公司销售规模加速增加和现金回笼速度加快。在当前地产行业融资收紧，调控趋严的环境下，充足的现金和较低的杠杆能有效抵御市场风险。
图：2012-2017公司净负债率和短期偿债压力情况
五、多点开花，万科向多元化集团企业迈进
当前，公司业务除地产开发和物业管理外，还涉及物流地产、商业地产和长租公寓等物业的运营。
